A legislação confere ao incorporador tolerância máxima de 180 dias corridos de atraso na entrega da obra, desde que tal prazo de tolerância esteja expressamente fixado no contrato (art. 43-A, caput, da Lei nº 4.591/1964). As partes poderão pactuar prazo de tolerância menor, caso assim desejem; mas nunca acima do limite legal, de 180 dias corridos, contados da data prevista para conclusão da obra.
Caso o empreendimento não seja concluído até o término do prazo de tolerância, o consumidor poderá requerer a resolução do contrato, com devolução de todos os valores pagos, incluindo-se a corretagem e eventual multa contratual, tudo atualizado com base no índice contratual para correção monetária das parcelas do preço do imóvel (art. 43-A, § 1º, da Lei nº 4.591/1964).
Naturalmente, na hipótese de não existir disposição contratual prevendo prazo de tolerância, o adquirente poderá solicitar a resolução do contrato tão logo transcorra o prazo original para entrega do empreendimento.
1.1 – Inversão da cláusula penal (multa compensatória).
É comum que os contratos de compra e venda de imóvel na planta imponham multa ao comprador em caso de inadimplemento (p. ex., não obtenção do financiamento ou desistência do negócio). Entretanto, nem todos os contratos estipulam multa compensatória em caso de inadimplemento do vendedor (p. ex., atraso na entrega da obra superior a 180 dias).
Quando o contrato fixar multa apenas em desfavor do comprador, o Superior Tribunal de Justiça (“STJ”) consolidou entendimento de abrangência nacional (Tema 971) que autoriza a inversão da cláusula penal em desfavor do vendedor, ou seja, se o contrato estabelecer multa de 20% sobre as quantias pagas na hipótese de desistência do negócio pelo comprador, tal penalidade poderá ser aplicada inversamente ao incorporador em caso de inadimplemento absoluto do contrato, sem culpa do adquirente.
1.2 – Prazo de Devolução.
A devolução dos valores supramencionados deverá ser efetivada pelo incorporador em até 60 dias corridos, contados da resolução contratual, caso o contrato tenha sido assinado em 28.12.2018 ou data posterior (art. 43-A, § 1º, da Lei nº 4.591/1964). Para contratos assinados antes de tal data, a devolução deverá ser imediata e em parcela única, nos termos da Súmula 543 do STJ e da tese fixada no julgamento do Recurso Especial Repetitivo nº 1.300.418/SC (Tema 577).
1.3 – Manutenção do contrato por vontade do consumidor.
Adicionalmente, ainda que haja atraso na entrega da obra superior a 180 dias, o consumidor poderá optar por permanecer com o contrato vigente.
Havendo opção pela manutenção da avença, para contratos assinados em 28.12.2018 ou data posterior, o incorporador deverá pagar ao comprador adimplente, na data da entrega da unidade autônoma, indenização de 1% do valor efetivamente recebido, para cada mês de atraso, pro rata die, tudo com correção monetária conforme o índice estipulado no contrato (art. 43-A, § 2º, da Lei nº 4.591/1964).
Para contratos anteriores a 28.12.2018, o consumidor que desejar manter a compra poderá requerer lucros cessantes de 0,5% a 1% ao mês sobre o valor do imóvel para compensar a impossibilidade de fruição do bem no prazo acordado.
Vale pontuar que a multa compensatória fixada no contrato em caso de inadimplemento do incorporador não poderá ser cumulada com a indenização de 1% mencionada no parágrafo anterior (art. 43-A, § 3º, da Lei nº 4.591/1964). Para contratos anteriores a 28.12.2018, a jurisprudência do STJ (Tema 970) também não permite a cumulação da indenização por lucros cessantes com a multa contratual (cláusula penal moratória).
1.4 – Prazo prescricional.
O prazo prescricional para pleitear a indenização prevista em lei ou os lucros cessantes (aceitos pela jurisprudência) é de 10 anos (art. 205 do Código Civil), contados a partir do término do prazo para finalização da obra, incluindo-se eventual cláusula de tolerância de 180 dias. Assim, mesmo após a entrega do imóvel, é possível que muitos compradores tenham direito à indenização ou aos lucros cessantes, embora não saibam desta possibilidade.